Jogi esetek

Ezúttal az elővásárlási jogról fogunk néhány szót szólni – elsősorban azért, mert a termőföldvásárlás, illetve -eladás tekintetében ezzel az intézménnyel olvasóink jelentős része találkozott vagy találkozni fog. A példaként szolgáló eset nem termőföldről, hanem közös tulajdonú ingatlanról szól, de tanulságai minden elővásárlási ügyre érvényesek.
Adott egy nagy értékű ház Budapesten, amelynek két tulajdonosa van, fele-fele arányban birtokolják. Az egyik tulajdonos el szeretné adni a saját tulajdoni hányadát tizenkétmillió forintért. Ebben az esetben először meg kell keresnie a tulajdonostársát, akinek elővásárlási joga van a fennmaradó részre. Hogy egészen pontosan mi történt, azt nem tudni, de a lényeg a következő: októberben keletkezett egy, az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozat a társtulajdonos részéről. Az eladó tulajdoni hányadára csak két hónap múlva kötöttek adásvételi szerződést. Az ügyletet a társtulajdonos megtámadta, mondván, megsértették az elővásárlási jogát: tizenkétmillióért két hónappal később már ő is megvette volna az eladó tulajdoni hányadát.
A bíróságon azt volt nehéz eldönteni, hogy ki, mikor, mit és hogyan is írt alá. Az eladó azt állította, hogy ő már a kész szerződés tervezetével érkezett a társtulajdonoshoz – a felperes szerint viszont csak annyi történt, hogy az eladó közölte: el kívánja adni az ingatlant, tizenkétmillióért. Mivel neki akkor nem volt annyi pénze, hogy a ház másik felének tulajdonjogát is megvegye, és hitelt sem tudott magának intézni ilyen rövid idő alatt, lemondott az elővételi jogról. Ugyanakkor két hónap múlva, amikor az adásvételi szerződés végül létrejött, már rendelkezésre állt a pénz, és szívesen élt volna elővásárlási jogával, csakhogy akkor nem közölték vele, hogy adásvétel készül. Kettejük bizonyítási vitája – bár az ítéletet nem befolyásolta – arról szólt, hogy a társtulajdonos látta-e a szerződéstervezetet, vagy csak az eladási szándékról volt tudomása akkor, amikor elővásárlási jogáról lemondott.
Hogy végül is mi történt köztük, utólag sem derült ki. A bíróság onnan közelítette meg a problémát, hogy az elővásárlási jog harmadik személlyel szemben fennálló jogosultság; vagyis ellentétben a mondással, nem kettőn áll a vásár, hanem hárman kellenek hozzá. Az eladó, a vevő és az elővásárlásra jogosult. Amíg nincs vevő, addig nincs elővásárlás sem. Vevő pedig akkor van, ha ajánlatot tesz, és ezt az ajánlatot az eladó ismerteti. Ezt nem lehet azzal kiváltani, hogy az eladó az eladási szándékot közli. Ugyanis az eladási szándék önmagában semmi. Az onnantól kezdve komoly, ha van hozzá partner is.
Ezért sértett jogot az eladó, amikor pusztán az eladási szándékot közölte, a kész ügyletet két hónappal később nem ismertette. A bíróság ezért a szerződést a tulajdonostárs tekintetében hatálytalannak nyilvánította.