Röghöz köt a falusi ház

Mintha nem is létezne a falusi ingatlanpiac. Adatot alig lehet gyűjteni, ingatlanközvetítő cégek számára nem üzlet itt házak, lakások adásvételét bonyolítani. Ingatlanfejlesztő cégeknek sem célja a vidék. Falusi ember helyi lapokban hirdet, emellett plakátol, illetve hallomásokra hagyatkozva cserél ingatlant – kivéve, ha éppen nem egy iparfejlesztési körzetről vagy mostanában feljövő üdülőövezetről van szó.

Akad persze néhány más kivétel is, mint például a dél-békési Dombegyháza vagy Battonya, melyek a román határhoz közel esnek, pontosabban a rohamléptekkel fejlődő Aradhoz. A magyarázat: az ottaniakhoz képest a két magyar település ingatlanárai kedvezőbbek, így két év óta számos román állampolgár – többségükben természetesen magyar nemzetiségű – vásárol ott telket, házat. Fel is mentek három-ötszörösére az árak. Hasonló helyzet alakult ki néhány szigetközi településen is. De egyébként pang a magyar vidék ingatlanpiaca: messze az értéke – s így az ára – alatt lehet csak túladni a gyönyörű házakon, az akár félhektárnyi kerteken.

Ez magyarázza azt a meghökkentő tényt is, hogy a XXI. században, a globalizáció közepén miért is röghöz kötött a magyarok többsége. Mondjuk az északkeleti országrészben lakó esztergályos nem tud Győrbe települni és munkát vállalni, mert nincs miből ott lakást vennie. Mostani lakhelyén lévő 80-100 négyzetméteres házáért alig kap néhány milliót, s ebből a pénzből Győrött fél panellakást sem vehetne.

A vidéki ingatlanpiac városokon kívüli része tulajdonképpen láthatatlan, de legalábbis nehezen felmérhető. Egy adott területre jellemző ingatlanárak az ingatlanközvetítőknél jelennek meg, de ezek adataiból teljesen megbízható statisztika nem készíthető, hiszen egy ház vagy lakás árát nem kizárólag annak helye határozza meg. Ráadásul a periféria ingatlanpiaca nem mindig jelenik meg a közvetítők kínálatában – olyannyira olcsó, hogy már közvetíteni sem éri meg. Alapvetően leszögezhetjük, hogy a Budapesten kívüli ingatlanok négyzetméterárai százezer és kétszázezer forint között vannak. De nem igaz ez a nagyobb városoktól távol eső falvakra, illetve a külterületen található házakra, amelyeket – felszereltségtől-állapottól függően – képtelenül alacsony összegekért is meg lehet szerezni. Bár statisztikánkban huszonnégy-huszonötezres négyzetméteráraknál kisebbel nem számoltunk, de lakható tanyákat még ennél kisebb összegért is lehet kapni.

Térképünk annyit biztosan mutat, hogy a Dunántúl északi része jóval szerencsésebb helyzetben van, mint a déli, Győr-Moson-Sopron megye egyenesen átlépte a kétszázezres négyzetméterenkénti álomhatárt. Jól szerepelt még Fejér és Komárom-Esztergom, a Balatontól délre pedig egyedül Zala. Nagy sereg a százötvenezer Ft/négyzetméter körüli ingatlanoké: a Duna mindkét oldaláról tartoznak ide megyék. Jellemzőek a hatalmas különbségek: a nagy megyeszékhelyeken, mint amilyen Pécs vagy Kecskemét, magasak az árak, viszont a nagyszámú szegény falu közepesre rontja az átlagot. A Dunántúlon csak Tolna megye maradt el ettől a csoporttól. Valószínűleg azért, mert központja, Szekszárd nem fejt ki elég nagy vonzerőt.

A külföldiek majdnem kétharmad arányban lakást és házat vásárolnak, húsz százalék körüli az építési telkek aránya, csak 3-4 százalékuk vesz  nyaralót és tanyát. Elsősorban a németek és az osztrákok szereztek eddig Magyarországon ingatlant (40,5, illetve 19,2 százalék), ezután következtek a románok 9 és a hollandok 7,3 százalékkal.

Ahogy kelet felé haladunk, úgy lesznek olcsóbbak az ingatlanok: a mélypont Borsod-Abaúj-Zemplén, illetve Békés megye. Ugyanakkor a jelentős eltéréseket a megyeszékhelyek, valamint azok agglomerációi és a kisvárosok, illetve a turisztikai gócpontok okozzák; a periféria árai – úgy tűnik – majdnem mindenhol azonosak. Egy agglomeráción kívül eső kistelepülési ház ára negyede, de akár a tizede is lehet egy hasonló nagyságú, de megyeszékhelyen található ház árának.

Zalkodi jövő

A szegény bodrogközi falvakról régen azt mondták, egy gazdag ember akár zsebből is felvásárolhatná őket. Hogy a Bodrogzug legbelső csücskében lévő Zalkodon ma mi a helyzet, arról a szülőfalujába nemrég visszatelepült Szendi István polgármestert kérdeztük. Szerinte húszmillióért a foghíjas utcák házhelyeit és összes vályogházát megvehetném. Csak rajta! Elvégre már szennyvízcsatornájuk is van, olcsó házakból, házhelyekből meg bőven akad, kereslet viszont alig van.

– Jelenleg 296, zömmel nyugdíjas korú ember él Zalkodon – tudjuk meg –, ötven éve számuk még 1400 körül volt. A falu 168 ingatlanjának a kétharmadát se lakják, mert valójában lakhatatlanok. Pillanatnyilag 40-50 beépítésre váró telek akad, áruk 200-300 ezer forint, s körülbelül ennyibe kerülnek a nagy kertes „romhalmazok” is. A lakható házakból most talán 15 eladó. A paraszti jellegű, jó állapotúért 2-3 milliót is kérnek, de 800 ezerért, maximum egymillió forintért is van beköltözhető állapotú. A szocreál kockaházak viszont nem érdeklik a potenciális vevőnek számító városiakat.

Tavaly egy fiatal miskolci lány gyönyörűvé varázsolta elhunyt nagymamája régi parasztházát. Igaz, pályázati pénzből, turisztikai céllal, de a barátja is kedvet kapott a vidéki léthez, és vett egy felújítandó vályogházat. Elkelt egy takaros, fürdőszobás, nagy kertes téglaház is, bútorral együtt, 5,8 millióért. Idén eddig három üzletről tudnak, szintén városiak vettek 250-400 ezer forintért öreg parasztházakat.

– Én pedig a falum palimadarának számítok – vall a polgármester –, mert ha kerekeken Pestig gurítanám úszómedencés nagy házamat, százmilliót is kapnék érte. A régi, 250 éves plébániát négymillióért vettem meg annak idején, és rengeteg pénzből csodás házzá bővítettem. Százmillió a biztosítási értéke, de ezen a vidéken harmincat se kapnék érte.

Csereháti Csoda

Húsz év alatt Szanticskán kétszázszorosukra nőttek az ingatlanárak. Mindezt attól a Pál Istvántól tudom, aki Tiszaújvárosból akkor költözött ide, mikor már csak hat őslakos élt a faluban. Ma már egy sincs, ő pedig a húsz házból időközben nyolcat is megvett. Volt olyan tél, hogy a magát „falufejlesztő iparosnak” valló férfi magányosan lapátolta itt a havat, nyaranta viszont rengeteget tett azért, hogy a ma tizenegy lakosú Szanticskát 1992-ben Európai Falufejlesztési Díjjal jutalmazták Bécsből.

– Az első vályogházat, hátul óriási kerttel, csűrrel, 1987-ben vettem, 40 ezerért. Akkor még csak villanyunk volt, a régi tulajdonos bolondnak tartott. A második házat két év múlva már 400 ezerét vettem, miközben a környéken még mindig 30 ezerért kínálták őket. Újabb két év után a harmadikért már 800 ezret fizettem. Nem folytatom. Ma egy szanticskai ház 8-10 milliót ér, bár jelenleg egy sem eladó!

A csoda lényege, hogy a komfort kiépítése mellett a falu küllemében semmit nem változott. Vályog- és vert falú házait eredeti mivoltukban tették rendbe a zömmel Pál István által idecsábított városi értelmiségiek.

– Az én „érdemem” annyi, hogy ideköltözésemtől kezdve táborokat, kulturális programokat szerveztem, vendégházat alakítottam ki. Egyetemisták is megszálltak, azt kutatva, miként lehet egy haldokló falut újjáéleszteni  – tette hozzá Pál István.

Az elnéptelenedő Csereháton a városiak anyagi és szellemi tőkéje nélkül a falvak önerőből képtelenek megismételni ezt a csodát. Így aztán  az itteni ingatlanok ma is olcsók, s a környezet gyönyörű! A Szanticskával szomszédos Gagyvendégiben például egy fürdőszobás kockaház hárommillióért se kel el. Az ilyen falvak ingatlanjait a bankok el se fogadják hitelfedezetként.

Nincs kereslet

Dr. Fenyvesi György ingatlan- és hitelközvetítőt kérdeztük a vidéki lakáspiac folyamatairól.

– Melyek a fő tendenciák ma a lakáscélú ingatlanok piacán?

– Túlkínálat van. Rengetegen építettek a közelmúltban második-harmadik lakást a kedvező lakáshitelek miatt, abban reménykedve, hogy az uniós csatlakozás után felmennek az árak. Csalódniuk kellett.

– Milyen folyamatokat lát a kistelepüléseken?

– Békés megyében, ahol az árak nagyon alacsonyak, a román határ mellett megindult valami pezsgés. A nagyvárosokhoz közel eső, határ menti településeken vásárolnak házakat a román állampolgárok. Ezen kívül csak ott van mozgolódás, ahol valamifajta gazdasági fellendülés tapasztalható, például a Csongrád megyei Mórahalmon.

– Eszerint a távolabbi településeken nem lehet házat eladni?

– Van a városokból kifelé irányuló mozgás is, ez viszont nem hajtja fel az árakat, mert nagyon szegény emberek az olcsóbb közszolgáltatások reményében vásárolnak lakóingatlanokat.

– Mekkorák az árkülönbségek?

– Hatalmasak. Egy szegedi panel árából ugyanott harminc négyzetméteres társasházi lakást sem nagyon lehet vásárolni, az agglomerációban viszont kisebb házat adnak érte. Miközben egy nagy alapterületű pitvarosi családi ház áráért Szegeden panelt sem kapni.

– A bankok adnak hitelt ezekre a nehezen értékesíthető kistelepülési ingatlanokra?

– Belterületi házakra általában igen; más kérdés, hogy az értékbecslők ezekre alacsony árakat állapítanak meg. Külterületen található lakóingatlan esetében azonban a legtöbb bank eleve elutasítja a hitelkérelmet.

– Az autópályák építése nem dobja meg egy kicsit az árakat?

– Én semmi ilyesmit nem tapasztaltam a lakóingatlanok esetében. Lehet, hogy az ipari célú területeknél inkább érzékelhető a dolog. Talán később, ha az autópálya fejlesztéseket és munkahelyeket is hoz.

– A románokon kívül más külföldiekkel mennyire találkozik munkája során?

– Szinte egyáltalán nem. Viszont érdekes az a tendencia, hogy a Romániából Németországba költözött románok Magyarországra jönnek „vissza”, itt vásárolnak lakást, és innen látogatják a rokonaikat.