Itt a meglepetés: egy éve alig mozog a földpiac

Tavaly áprilisig őrült módon pörgött a földpiac, aztán szinte leállt. Májustól lépett életbe a vevők és bérlők körét számottevően korlátozó jogszabálycsomag. Így, bár az év egészére nézve 12 százalékos áremelkedés és nagyjából elfogadható mértékű forgalom mutatható ki, de az év második felében már 40 százalékos forgalom-visszaesést és stagnáló árakat is mutat a statisztika.

GazdanetO. Horváth György2015. 06. 19. péntek2015. 06. 19.
Itt a meglepetés: egy éve alig mozog a földpiac

Elkészült a legfrissebb OTP Jelzálogbank Termőföld Értéktérkép elemzés, mely a Nemzeti Adó- és Vámhivatal 2014-es ingatlanforgalmi adatbázisát dolgozza fel már több éve. Kiderült, mi várható volt: az új földforgalmi törvény két részre osztotta a tavalyi év termőföld-piacát. A törvény tavaly május óta hatályos, előtte elsősorban szakmai befektetők és gazdák vásárlásai miatt a földpiac élénknek bizonyult. Az új jogszabály azonban az év fennmaradó részében új helyzetet teremtett, mivel hatására csak a Magyarországon nyilvántartásba vett, szakirányú képzettséggel rendelkező, vagy legalább három éve gazdálkodó belföldi természetes személyek élhetnek a vásárlás jogával az egy hektárnál nagyobb termőföldeknél. A felvásárlók köre ugyanakkor ki is bővült, mivel az uniós országok „földművesei” is lehetőséget kaptak a földvásárlásra. Reálisan nézve viszont a változás összességében szűkítette a piaci lehetőségeket – jelentette ki Szabó István, az OTP Bank Agrár Ügyfélkapcsolati Főosztályának értékesítési vezetője. A szakember szerint a vevőkört tovább szűrő feltétel, hogy a vevő a föld használatát másnak nem engedheti át, azt maga használja, valamint bérbe adott föld megvétele esetén a fennálló földhasználati jogviszony időtartamát nem hosszabbíthatja meg. Szabó István felhívta a figyelmet arra is, hogy a földszerzést engedélyező eljárások indulása sem volt zökkenőmentes, ez pedig jelentősen növelte az adásvételek engedélyezésének átfutási idejét. A tavaly megszületett döntések több mint egyharmada negatív volt - az engedélyező hatóság elutasította vagy megtagadta – alaki (nem megfelelő példányszámú szerződések, nyilatkozatok hiánya), tartalmi (nem valós elővásárlási jogcím, birtokmaximum túllépése) hibák miatt. A szűkülő lehetőségek miatt viszont az árak az év első részéhez képest is tovább nőttek. Míg megyei szinten az ezt megelőző évhez viszonyítva nagyobb, 2,4-szeres volt tavaly az árkülönbség a legolcsóbb (Nógrád, 428 ezer forint/hektár) és legdrágább (Békés, 1 026 ezer forint/hektár) területi egység között, a járások esetében ez már több mint hatszorosra nőtt (például az ózdi: 267 ezer forint/hektár, míg a Szentendrei: 1,61 millió forint/hektár). A tíz legolcsóbb járás közül négy Borsod-Abaúj-Zemplén, három Nógrád, kettő pedig Heves megyei, így összesen kilenc található az észak-magyarországi régióban. Ugyanakkor a tíz legdrágább járás közül öt Pest megyei. A legdrágább földterületek elsősorban a legjobb talajminőségű térségeket (Alföld, Mezőföld, Kisalföld) érintik, illetve az autópályák és nagyvárosok közelsége jelent látványos árfelhajtó tényezőt. Az országos 779 ezer forintos átlagos hektárárat legjobban a Sümegi járás közelíti meg.

Tavaly 779 ezer forint/hektárra nőtt az eladott termőföldek átlagos hektárára. Ez a 2013-as 695 ezer forint/hektár árhoz viszonyítva 12 százalékos növekedést jelent. Az árváltozást vizsgálva megállapítható, hogy minden megyében emelkedtek az átlagárak. Ez a növekedés két megyében (Vas és Veszprém) 20 százalék feletti, míg a legkisebb arányban - 0,5 százalékkal - Hajdú-Bihar megyében emelkedtek az árak.

Az összes, 2014-ben eladott termőföldre vonatkozó átlagár számításánál járásonként súlyozták az egyes művelési ágak átlagárát az eladott területtel (az eredményeket az első térkép tartalmazza). Az átlagárakat vizsgálva Békés megye 2013-ban még a harmadik, tavaly viszont már a legdrágább volt, megyei szinten először átlépve a millió forint/hektáros limitet. A hagyományosan legjobb talajminőségű megyét Fejér és Győr-Moson-Sopron követik alig egymillió forint alatti átlagokkal. A legolcsóbbak pedig továbbra is az észak-magyarországi megyék (például Nógrád mindössze 428 ezer forint/hektár árral).


A termőföld-árak emelkedő üteme lényegében töretlen. Békés mellett még Vas, illetve Jász-Nagykun-Szolnok megye emelhető ki, ahol 2011 óta kiugró, 50 százalékot is meghaladó az áremelkedés üteme. Az elmúlt egy évre szűkítve, a legjobban, 25, illetve 26 százalékkal Veszprém és Vas megyékben nőtt az átlagos termőföld hektárár. Vasban ennek fő oka az osztrák kereslet lehet, míg Veszprémben pont a legjobban dráguló szántó és szőlőterületekből nőtt a forgalom tavaly – emelte ki Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.

Művelési áganként tavaly így alakultak az átlagárak: szántó 851 ezer forint/hektár, erdő-fásított 572 ezer forint/hektár, gyep- rét-legelő 361 ezer forint/hektár, kert-gyümölcsös 1,2 millió forint/hektár, szőlő 1,65 millió forint/hektár. A termőföld-árakat évek óta monitorozó OTP Jelzálogbank szerint négy év alatt legnagyobb mértékben – 44százalékkal - a szántóföldi átlagár nőtt, míg legkevésbé - mindössze 13 százalékkal - a kert-gyümölcsös kategória drágult. A lakóingatlanokkal ellentétben tehát a válság alatt is folyamatosan jó befektetési lehetőség volt a termőföld-vásárlás.

A termőföld-piac viszont az év közben hatályba lépett új földtörvény miatt látványosan szűkült 2014-ben. A 2013-as minimális bővülés után tavaly az adásvételek száma - mintegy 35 százalékkal - 80 ezerre csökkent. A tranzakciószám minden - magas bázisról induló, vagy korábban jelentős élénkülést elkönyvelő - megyében (Pest, Jász-Nagykun-Szolnok, Hajdú-Bihar, Nógrád, Csongrád és Baranya) több mint 40 százalékkal esett vissza. A másik véglet Heves megye, ahol csupán kilenc százalékos volt a piacszűkülés.

A forgalmat - az adásvételekben érintett teljes földterület mérete alapján - vizsgálva 20 százalékos volt a visszaesés 2014-ben, ugyanakkor ez a mutató tavaly öt megyében (Heves, Komárom-Esztergom, Veszprém, Vas és Borsod-Abaúj-Zemplén) nőtt. 40 százalékot meghaladó csökkenés pedig három Győr-Moson-Sopron, Baranya és Csongrád – megyékben mutatható ki (ezt szemlélteti a 2. térkép). Amennyiben összehasonlítjuk az értékesített földterületek méretét az adásvételek számának változásával, azt látjuk, hogy 2013-hoz képest tavaly átlagosan nagyobb földterületek kerültek értékesítésre. Ennek oka az lehet, hogy ezek megszerzésénél érdemesebb belevágni a szigorúbb adásvételi folyamatba - emelte ki Valkó Dávid.

Tavaly 100,5 ezer hektár termőföld cserélt tulajdonost adásvétellel, amelyet a 80-100 ezer hektárra becsült örökléses tranzakcióval kiegészítve, éves szinten mintegy 180-200 ezer hektáros összforgalmat kapunk. A 7,28 millió hektár művelt területhez képest a 100,5 ezer hektár forgalom azt jelenti, hogy a termőföld-piac országos forgási sebessége (állományarányos forgalma) a 2013-as 1,7 százalékról tavaly 1,38 százalékra csökkent.


Az idei évben érdemi előrelépést nem várható a vásárláshoz kapcsolódó eljárások átfutási idejének gyorsításában, de van esély az eljárás gyakorlatának egységesítésére. Előzetes adatok szerint a termőföldön elérhető termelési és támogatási jövedelem, valamint a nemzetközi összehasonlítás alapján a termőföld-árak évtizedes növekedési üteme 2015-ben sem szakad meg - tette hozzá Szabó István.

Google News
A legfrissebb hírekért kövess minket a Szabadföld Google News oldalán is!

Ezek is érdekelhetnek