Itt a meglepetés: egy éve alig mozog a földpiac

Elkészült a legfrissebb OTP Jelzálogbank Termőföld Értéktérkép elemzés, mely a Nemzeti Adó- és Vámhivatal 2014-es ingatlanforgalmi adatbázisát dolgozza fel már több éve. Kiderült, mi várható volt: az új földforgalmi törvény két részre osztotta a tavalyi év termőföld-piacát. A törvény tavaly május óta hatályos, előtte elsősorban szakmai befektetők és gazdák vásárlásai miatt a földpiac élénknek bizonyult. Az új jogszabály azonban az év fennmaradó részében új helyzetet teremtett, mivel hatására csak a Magyarországon nyilvántartásba vett, szakirányú képzettséggel rendelkező, vagy legalább három éve gazdálkodó belföldi természetes személyek élhetnek a vásárlás jogával az egy hektárnál nagyobb termőföldeknél. A felvásárlók köre ugyanakkor ki is bővült, mivel az uniós országok „földművesei” is lehetőséget kaptak a földvásárlásra. Reálisan nézve viszont a változás összességében szűkítette a piaci lehetőségeket – jelentette ki Szabó István, az OTP Bank Agrár Ügyfélkapcsolati Főosztályának értékesítési vezetője. A szakember szerint a vevőkört tovább szűrő feltétel, hogy a vevő a föld használatát másnak nem engedheti át, azt maga használja, valamint bérbe adott föld megvétele esetén a fennálló földhasználati jogviszony időtartamát nem hosszabbíthatja meg. Szabó István felhívta a figyelmet arra is, hogy a földszerzést engedélyező eljárások indulása sem volt zökkenőmentes, ez pedig jelentősen növelte az adásvételek engedélyezésének átfutási idejét. A tavaly megszületett döntések több mint egyharmada negatív volt - az engedélyező hatóság elutasította vagy megtagadta – alaki (nem megfelelő példányszámú szerződések, nyilatkozatok hiánya), tartalmi (nem valós elővásárlási jogcím, birtokmaximum túllépése) hibák miatt. A szűkülő lehetőségek miatt viszont az árak az év első részéhez képest is tovább nőttek. Míg megyei szinten az ezt megelőző évhez viszonyítva nagyobb, 2,4-szeres volt tavaly az árkülönbség a legolcsóbb (Nógrád, 428 ezer forint/hektár) és legdrágább (Békés, 1 026 ezer forint/hektár) területi egység között, a járások esetében ez már több mint hatszorosra nőtt (például az ózdi: 267 ezer forint/hektár, míg a Szentendrei: 1,61 millió forint/hektár). A tíz legolcsóbb járás közül négy Borsod-Abaúj-Zemplén, három Nógrád, kettő pedig Heves megyei, így összesen kilenc található az észak-magyarországi régióban. Ugyanakkor a tíz legdrágább járás közül öt Pest megyei. A legdrágább földterületek elsősorban a legjobb talajminőségű térségeket (Alföld, Mezőföld, Kisalföld) érintik, illetve az autópályák és nagyvárosok közelsége jelent látványos árfelhajtó tényezőt. Az országos 779 ezer forintos átlagos hektárárat legjobban a Sümegi járás közelíti meg.

Tavaly 779 ezer forint/hektárra nőtt az eladott termőföldek átlagos hektárára. Ez a 2013-as 695 ezer forint/hektár árhoz viszonyítva 12 százalékos növekedést jelent. Az árváltozást vizsgálva megállapítható, hogy minden megyében emelkedtek az átlagárak. Ez a növekedés két megyében (Vas és Veszprém) 20 százalék feletti, míg a legkisebb arányban - 0,5 százalékkal - Hajdú-Bihar megyében emelkedtek az árak.

Az összes, 2014-ben eladott termőföldre vonatkozó átlagár számításánál járásonként súlyozták az egyes művelési ágak átlagárát az eladott területtel (az eredményeket az első térkép tartalmazza). Az átlagárakat vizsgálva Békés megye 2013-ban még a harmadik, tavaly viszont már a legdrágább volt, megyei szinten először átlépve a millió forint/hektáros limitet. A hagyományosan legjobb talajminőségű megyét Fejér és Győr-Moson-Sopron követik alig egymillió forint alatti átlagokkal. A legolcsóbbak pedig továbbra is az észak-magyarországi megyék (például Nógrád mindössze 428 ezer forint/hektár árral).

A termőföld-árak emelkedő üteme lényegében töretlen. Békés mellett még Vas, illetve Jász-Nagykun-Szolnok megye emelhető ki, ahol 2011 óta kiugró, 50 százalékot is meghaladó az áremelkedés üteme. Az elmúlt egy évre szűkítve, a legjobban, 25, illetve 26 százalékkal Veszprém és Vas megyékben nőtt az átlagos termőföld hektárár. Vasban ennek fő oka az osztrák kereslet lehet, míg Veszprémben pont a legjobban dráguló szántó és szőlőterületekből nőtt a forgalom tavaly – emelte ki Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.

Művelési áganként tavaly így alakultak az átlagárak: szántó 851 ezer forint/hektár, erdő-fásított 572 ezer forint/hektár, gyep- rét-legelő 361 ezer forint/hektár, kert-gyümölcsös 1,2 millió forint/hektár, szőlő 1,65 millió forint/hektár. A termőföld-árakat évek óta monitorozó OTP Jelzálogbank szerint négy év alatt legnagyobb mértékben – 44százalékkal - a szántóföldi átlagár nőtt, míg legkevésbé - mindössze 13 százalékkal - a kert-gyümölcsös kategória drágult. A lakóingatlanokkal ellentétben tehát a válság alatt is folyamatosan jó befektetési lehetőség volt a termőföld-vásárlás.

A termőföld-piac viszont az év közben hatályba lépett új földtörvény miatt látványosan szűkült 2014-ben. A 2013-as minimális bővülés után tavaly az adásvételek száma - mintegy 35 százalékkal - 80 ezerre csökkent. A tranzakciószám minden - magas bázisról induló, vagy korábban jelentős élénkülést elkönyvelő - megyében (Pest, Jász-Nagykun-Szolnok, Hajdú-Bihar, Nógrád, Csongrád és Baranya) több mint 40 százalékkal esett vissza. A másik véglet Heves megye, ahol csupán kilenc százalékos volt a piacszűkülés.

A forgalmat - az adásvételekben érintett teljes földterület mérete alapján - vizsgálva 20 százalékos volt a visszaesés 2014-ben, ugyanakkor ez a mutató tavaly öt megyében (Heves, Komárom-Esztergom, Veszprém, Vas és Borsod-Abaúj-Zemplén) nőtt. 40 százalékot meghaladó csökkenés pedig három Győr-Moson-Sopron, Baranya és Csongrád – megyékben mutatható ki (ezt szemlélteti a 2. térkép). Amennyiben összehasonlítjuk az értékesített földterületek méretét az adásvételek számának változásával, azt látjuk, hogy 2013-hoz képest tavaly átlagosan nagyobb földterületek kerültek értékesítésre. Ennek oka az lehet, hogy ezek megszerzésénél érdemesebb belevágni a szigorúbb adásvételi folyamatba - emelte ki Valkó Dávid.

Tavaly 100,5 ezer hektár termőföld cserélt tulajdonost adásvétellel, amelyet a 80-100 ezer hektárra becsült örökléses tranzakcióval kiegészítve, éves szinten mintegy 180-200 ezer hektáros összforgalmat kapunk. A 7,28 millió hektár művelt területhez képest a 100,5 ezer hektár forgalom azt jelenti, hogy a termőföld-piac országos forgási sebessége (állományarányos forgalma) a 2013-as 1,7 százalékról tavaly 1,38 százalékra csökkent.

Az idei évben érdemi előrelépést nem várható a vásárláshoz kapcsolódó eljárások átfutási idejének gyorsításában, de van esély az eljárás gyakorlatának egységesítésére. Előzetes adatok szerint a termőföldön elérhető termelési és támogatási jövedelem, valamint a nemzetközi összehasonlítás alapján a termőföld-árak évtizedes növekedési üteme 2015-ben sem szakad meg - tette hozzá Szabó István.