Fészekrakók

Az előbbiek döntően a vagyonosabb családok ingatlan(ok)hoz jutását segítették, s a bankok számára termeltek nyereséget. Pozitívum, hogy felpörgött az építőipar, munkahelyek jöttek létre, s megmozdult a vállalkozói, sőt az önkormányzati tőke is. A használt ingatlanok iránt élénkült az érdeklődés. Aztán jött a megszorítások s a pangás ideje.
A most induló programról szintén nem lehet elmondani, hogy a saját otthonra áhítozó kis jövedelműek álmát váltaná valóra. A hitelképességhez ezentúl is jó jövedelem kell. De legalább egy szűk rétegnek kitörési lehetőséget nyújt - azoknak, akiknek ugyan nincs megtakarításuk, többmilliós ingatlanfedezetük, de van elegendő jövedelmük. Nekik, valamint több százezer közalkalmazottnak segít az állam: nem követel tőlük önerőt, s a hitelek egy részéhez garanciát vállal.
A változások várhatóan a kicsi alapterületű lakásépítéseket pörgetik fel, s a használt lakásokra is lesz megint érdeklődő, mivel vásárlásukhoz  ismét igényelhető támogatás. Igaz, itt is az olcsóbbakhoz, azaz a kisebb alapterületűekhöz. A hitelképességet tovább javítja, hogy az önerőként beszámítható úgynevezett szocpol összege növekedik.
Új elemként megjelenik az albérleti támogatás, amit szigorú szabályok szerint lehet majd igényelni. Az állam úgy ad pénzt a lakbér kiegészítéseként, hogy azt az önkormányzatok azonos összeggel egészítik ki. Kérdés, mennyi pénzük van erre a településeknek.
{p}
Tanulni kell a fészekrakást
A Fészekrakónak keresztelt program több újdonságot tartalmaz. Egyrészt állami garanciavállalás mellett, harminc évnél fiatalabb szülők is igényelhetnek hitelt, másrészt az állam a 600 ezer közalkalmazottra is kiterjeszti díjfizetés nélküli garanciavállalását, harmadrészt az igazán rászorultak számára lakbér-kiegészítést vezetnek be, s negyedsorban emelkedik a szociálpolitikai támogatás, vagyis a szocpol.
Minimális önerővel vehetnek lakást a 30 év alatti fiatalok, amennyiben tudják vállalni a havi törlesztőrészletet. Kétszázalékos díjért cserébe ugyanis garanciát nyújt az állam a lakásvásárlóknak a hitel ingatlannal nem fedezett részére. Házastársak és élettársak egyaránt számíthatnak az állam készfizető kezességére, kikötés azonban, hogy mindketten a leendő otthon tulajdonosai legyenek. Feltétel még, hogy a lakás értéke ne haladja meg Budapesten új építés esetén a 15 millió, használt otthonnál a 12 millió forintot; vidéken új lakásnál 12, használt esetében pedig 8 millió forint az értékhatár. Az állami kezességvállalásért 2005-ben nem kell külön fizetni, az így vásárolt ingatlant azonban tíz évig nem lehet eladni. Másik korlátot jelenthet az érdekelteknek, hogy fejenként legalább 145 ezer forintos fizetéssel kell rendelkeznie annak a kétgyermekes párnak, amely például egy fővárosi 50 négyzetméteres, 15 millió forintos új lakást önerő híján akar megvenni. Fele ennyi fizetés elég, ha ugyanez a pár vidéken akar tízmillióért új lakást vásárolni. Fontos részinformáció, hogy ez esetben az önerő egy részét az úgynevezett szocpol biztosítja. Az első esetben a havi törlesztőrészlet 98,5 ezer forint, az utóbbinál alig kevesebb, mint 60 ezer.
Az eddig csupán a köztisztviselők által igénybe vehető díjfizetés nélküli állami garanciás hitel, tehát az önerő nélküli lakásvásárlás elérhető lesz a 600 ezer közalkalmazottnak is, és a bírák, ügyészek szintén a jogosultak körébe tartoznak. A Fészekrakó program azokat is felkarolja, akiknek nem futja saját tulajdonú ingatlanra. A lakbértámogatás révén a bérleti díj harminc százalékát, legfeljebb havi hétezer forintos segítséget kapnak a rászoruló családok, és ezt ugyanekkora összeggel egészítheti ki az illetékes önkormányzat. A lakbér kifizetésében segítenek a hajléktalanoknak is, akik munkáért cserébe lesznek jogosultak a támogatás e formájára. Jól jár az a bérbeadó is, aki az önkormányzat közvetítésével legalább öt évre rászorulóknak adja ki a lakását, mivel nem kell adót fizetnie a bevétel után.
{p}
Emelkedik a lakásépítési kedvezmény - közismert néven a szocpol - összege. Egy gyermek után 900 ezer, két gyermek után 2,4 millió forint jár a családnak. Akik három gyereket nevelnek, azok 3,8 millió forinttal egészíthetik ki a rendelkezésükre álló forrásokat, akik négyet, azok 4,6 millió forintra lesznek jogosultak. Az első otthont vásárló 35 év alattiaknak nemcsak akkor jár a gyermekek utáni kedvezmény, ha új építésű lakásba költöznek, hanem használt lakás vásárlása esetén is számíthatnak az összeg felére.
Közelebb hozta az egyes hitelintézetek ajánlatait a teljes hiteldíjmutató (THM) feltüntetésének kötelezettsége: 5 millió forintos hitel és 20 éves futamidő esetén például legfeljebb havi ezerforintos eltérések vannak a 43 ezer forintos törlesztőrészletben támogatott hitel esetén. A bankok vállalták, hogy állami garancia esetén összességében kisebb költséggel terhelik a kölcsönöket, mint az ugyanakkora összegű és futamidejű, de állami kezességvállalás nélküli hiteleket. Számítások szerint általában 60 és 150 ezer forint közötti havi részletet kell magukra vállalniuk a hitelből lakást vásárló pároknak. A bank jövedelemvizsgálata során általában a havonta fizetendő összeg háromszorosát szükséges igazolnia a háztartásnak. Bizonyos esetekben egyetlen forintot sem kell megtakarítaniuk a fiataloknak a vásárláshoz, az állami és az önkormányzati támogatások ugyanis beletartoznak az önrészbe. Így például a szocpollal is kiváltható az önrész egésze vagy része.
A szakértők szerint az állami garancia az olyan fiatal, jól kereső pároknak kedvező, akik mögött nincs szülői háttér. A használt lakásokra járó félszocpol előnye, hogy nem kényszerít bele mindenkit új lakás vásárlásába, és ezzel kiegyenlíti a keresletet is. Az viszont az elemzők szerint biztos, hogy növekszik a kicsi alapterületű új lakások száma, miközben a 45 év feletti, jól kereső réteg nehezen talált magának megfelelő, nagyobb lakást.
Más vélemények szerint az állami garanciát célszerűbb lett volna 35 éves korhatárhoz kötni, hiszen 30 év alatt kevesen engedhetik meg maguknak a lakásvásárlást. Ráadásul csak egy szűk rétegnek megoldás az állami garancia, mivel az önrész nélküli lakáshitel havi törlesztőrészletei olyan magasak, hogy, akik ki tudják fizetni azokat, eddig is megoldották a gondjukat. Vidéken ugyan kisebb jövedelemmel is lakáshoz lehet jutni, de ott kevés a jól fizető munkahely. A 400 ezer forintos áfa-visszaigénylés megszüntetése egyesek szerint tovább erősíti a feketegazdaságot, mivel nem lesz értelme számlát kérni a vállalkozóktól, építőanyag-kereskedőktől.
{p}
Számoljunk!
Vidéki hatvan négyzetméteres használt lakás, 
harminc év alatti egyedülálló vevő
Vételár: 60 m2 × 125 000 Ft/m2 = 7 500 000 Ft
Hitelbiztosítéki érték: 7 500 000 Ft x 75% = 5 625 000 Ft
Saját erő: 25%  = 1 875 000 Ft
Átírási illeték: 290 000 Ft
Támogatott jelzáloghitel (a hitelbiztosíték 60%-a): 3 375 000 Ft
További hitel állami garanciával támogatás nélkül
(a hitelbiztosíték 20%-a): 2 250 000 Ft
A hiteltörlesztés havi részlete:
- jelzáloghitel : 29 281 Ft
- államilag garantált devizahitel: 20 403 Ft
Összes havi törlesztés : 49 684 Ft
Szükséges nettó jövedelem: 99 368 Ft
Szükséges bruttó jövedelem: 145 000 Ft

Vidéki ötven négyzetméteres új lakás,
harminc év alatti pár, két gyerekkel
Vételár : 50 m2 x 200 000 Ft/m2 = 10 000 000 Ft
Hitelbiztosítéki érték: 10 000 000 x 85% = 8 500 000 Ft
Saját erő (elméletileg): 15% = 1 500 000 Ft
Szocpol 2 gyerek után: 2 400 000 Ft
Tényleges saját erő: 0 Ft
Szükséges hiteligény: 7 600 000 Ft
- támogatott jelzáloghitel (a hitelbiztosíték 60%-a): 5 100 000 Ft
- további támogatott hitel, állami garanciával: 2 500 000 Ft
Hiteltörlesztés havi részlete:
- jelzáloghitel: 39 892 Ft
- államilag garantált hitel: 19 555 Ft
- összes havi törlesztés: 59 447 Ft
Szükséges nettó jövedelem személyenként: 59 447 Ft
Szükséges bruttó jövedelem személyenként (kerekítve): 72 000 Ft
(A Magyar Hírlap számítása az Földhitel- és Jelzálogbank Rt.
húszéves futamidejű hitelajánlata alapján)
{p}
Mindenkinek van egy szobája
Magyarországon 2004 elején 4 millió 134 ezer lakás volt. A Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint egy emberre már valamivel több mint egy szoba jut, több, mint öt éve, ahogy az átlaglakás is 74-ről 78 négyzetméteresre változott. Ez a statisztika. A valóság más, az egyik ember háromszintes családi házban, a másik szoba-konyhás garzonban éldegél. Az utóbbi öt évben viszont folyamatosan, bár nem egyenletesen, növekszik az új lakásokra kiadott építési engedélyek száma. A tavalyelőtti 60 ezres szám csaknem kétszerese az 1999. évinek.
2004 első három negyedévében Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében például 1234 lakás épült, az egy évvel korábbinak 1,7-szerese. A lakások 63 százalékát a megyeszékhelyen, 13 százalékát más városban, 24 százalékát falvakban vették használatba. Országos átlagban csaknem másfélszeresére nőtt tavaly az új lakások száma az előző évihez képest: az átadott lakások száma elérte az ország lakásállományának megújuláshoz szükséges minimumát, a negyvenezres határt.
Napjainkban a korábbi évekhez képest változott a trend: a városokban viszonylag jobban nő az építési kedv, mint vidéken. Mi több, 2000 óta visszaesett a lakossági építkezés: négy év alatt - 2003-ra -  85 százalékról alig valamivel több mint 60 százalékra csökkent a természetes személyek által épített lakások aránya. A vállalkozói lakásépítés azonban háromszor akkora volt 2003-ban, mint 5-6 évvel korábban. Ez egyértelműen a támogatási politika változására vezethető vissza: a korábbi vidéki építkezések főként családi, magáncélú beruházások voltak, míg a hiteltámogatások bevezetése óta megérte városi, többlakásos házakat építeni üzleti alapon. A különféle cégek pénzt fektettek az ingatlanfejlesztésbe, mert az új lakásokat is el lehetett adni.
2003-ban a háztartások 30 százaléka foglalkozott a gondolattal, hogy lakáshelyzetén változtat: 12 százalékuk egy-két éven belül, 7 százalékuk 3-5 év alatt szeretne más lakásmegoldást találni, tíz százalékuk később tervezi a költözést. Az egy-öt éven belül változtatni kívánó családok száma csaknem 720 ezer volt tavalyelőtt. A lakáskörülményeikkel elégedetlenek csaknem negyede a már meglevő lakásának átalakítását, 77 százaléka pedig a lakásváltoztatást jelölte meg megoldásként: a költözni vágyók 43 százaléka a jelenlegi lakásánál kisebb, 57 százaléka nagyobb lakást szeretne. Ha van rá pénzük, válogathatnak, ugyanis túlkínálat jellemzi a lakáspiacot. Miközben 2004 első kilenc hónapjában Magyarországon több mint 22 ezer új lakást vettek használatba és 42 ezernél több építési engedélyt adtak ki, az ingatlanberuházók adatai szerint a kész lakások 30-50 százalékát tavaly nem tudták eladni, sok a félbemaradt beruházás és nőnek a körbetartozások. Mivel a beruházások legnagyobb része hitelből épült, a lakásoknak legalább 30 százalékát el kellene adni ahhoz, hogy egy nagyobb méretű fejlesztés következő üteme elindulhasson.