Jogi esetek – Eldugult a kémény

Egy társasház több épületből és több mint száz lakásból állt. Az egyik épület felső szintjének egy férfi volt a tulajdonosa, lakásait egybenyitotta és irodaként használta. Egy kis szobát azonban bérbe adott. A több mint százéves épület már rossz állapotban volt, a külső falak a karbantartás hiánya miatt leromlottak, a térelhatároló szerkezeteken, a teherhordó falakon meglátszott a kor, a tetőszerkezet is felújításra szorult.

Jogesetünk témája abból adódott, hogy mindegyik lakáshoz tartozott egy téglából épített kémény. A felső szinten a férfi által bérbe adott szoba kéménye eldugult, és tisztításakor a kéményseprő megállapította, hogy a kéménybe béléscső elhelyezése szükséges (amíg ez nem történik meg, nem szabad használni).

A férfi azonban hiába fordult a társasházhoz, hogy a közös költségből béleltesse ki a kéményt. Ugyanis a társasház egy korábbi közgyűlésén úgy határozott, hogy a kémény kibéleltetése a lakástulajdonosok feladata, mivel ez az egyes tulajdonosok érdekét szolgálja.

A férfi (a felperes) beperelte a közös képviselő által képviselt társasházat (az alperest) kártérítésre, mert így a szobát nem tudta bérbe adni. A fűtetlenség miatt károsodott a festés, a vakolat, továbbá a tető hibája miatt a mennyezeten ázási foltok jelentek meg.

Az alperes a kereset elutasítását kérte arra hivatkozással, hogy minden tulajdonos megoldotta a problémáját. A tető beázását a közös képviselő nem ismerte el, mivel mindig idejében kijavíttatta. Előadta azt is, hogy a ház már szinte bontandó állapotban van, ezért a lakók felújítási költséget nem szavaztak meg.

Az elsőfokú bíróság a felperes által igényelt kárösszeg minimális részét ítélte meg, mert a társasházi törvény szerint a társasházközösség a szerződésen túl csak a törvényben megjelölt hibák kijavításának elmulasztásával okozott károkért felelős (életveszély, az épület állagát károsító, rendeltetésszerű használatot akadályozó hibák stb.). A kémények béléscsövezése azonban korszerűsítési munka. Ha a felperes sérelmesnek találta a korábbi közgyűlési határozatot, akkor határidőn belül bíróság előtt megtámadhatta volna.

A felperes fellebbezése folytán a másodfokú bíróság egészen más következtetésre jutott, és a lakás forgalmi értékét csökkentő tényezőnek ítélte a kéménybéléscső hiányát, ezért megítélte a kért összeget.

Ekkor az alperes felülvizsgálati kérelemmel fordult a Kúriához. A Kúria viszont alaposnak tartotta az alperesi kérelmet, és helybenhagyta az elsőfokú ítéletet.