Nyomasztó a fedél a fejünk felett

Üresen maradnak

A teljes magyar ingatlanállomány 11 százalékát nem használják tulajdonosai (tíz évvel azelőtt ez az arány 9,1 százalék volt), vagyis az országban összesen 478 ezer otthon áll üresen – derült ki a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) nemrég közzétett, 2011-ben összeírt népszámlálási adataiból. Az ok sokrétű: nemcsak a fogyó népességi számra kenhető az adat, de a falvakat is egyre többen hagyják el a növekvő munkanélküliség miatt. A nagyvárosokban pedig gyarapodott a csupán irodaként, üzleti célra használt lakások száma. Magas az idényszerűen, üdülésre használt ingatlan száma is. Békés, Borsod-Abaúj-Zemplén, Nógrád és Tolna megyében azonban nemcsak egyre több meglévő kvártélyt nem használ senki, de az új építések is váratnak magukra. Egyre többször hallunk olyan esetekről is, hogy különböző generációk azért költöznek össze, mert vagy a fiatalok, vagy az idős szülők nem képesek fenntartani önálló háztartást…
A legrégebben, 1945 előtt épített lakhelyeket Közép-Magyarországon találjuk. A fővárosi hajlékok 30 százaléka csaknem 70 éve szolgál otthonul.

Komfortosabb otthonok

Egyre kevesebb olyan otthont találunk, ahová nem ér el a közmű. A lakások 98 százalékában megoldott a szennyvíz elvezetése, illetve ugyanennyi ingatlanba vezetéken keresztül jut el a víz. Azonban hiába a kényelem növekedése, még mindig 90 ezer lakásban nem rendelkeznek vezetékes vízzel és a szennyvizet sem vezetik el tőlük. A vízöblítéses WC is sok helyről hiányzik még, több mint 200 ezer az ilyen ingatlanok száma; ugyanennyien nem jutnak meleg vízhez sem. A helyzet Borsod-Abaúj-Zemplén és Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében a legrosszabb. Az ellátottsági szint még mindig jelentős eltérést mutat nagyváros és kisközség között. A keleti régióval ellentétben a nyugati és középső országrészben kevesebben panaszkodhatnak: itt nagyobb arányban találunk összkomfortos lakótereket.

Több bérlakás kéne

Magyarországon mindössze 3-4 százalék a szociális bérlakások aránya, 2011-ben mintegy 120 ezer bérlakást számoltak össze az országban, és ezek állapota is rendkívül leromlott. Nálunk csak Romániában vagy Bulgáriában rosszabb ez az arány. Miközben a fejlett országokban átlagosan a családok 36 százaléka él valamilyen bérleményben. Például Nyugat-Európában az emberek nem törekszenek arra, hogy lakás- vagy házvásárlással röghöz kössék magukat – inkább kedvező áron, ott és akkora otthont bérelnek, amilyet a pillanatnyi igényeik megkívánnak és a lehetőségeik engedik.

Idehaza családok százezreinek – első körben legalább 300 ezernek – jelenthetne kiutat az adósságcsapdából egy új szociálisbérlakás-rendszer. Főleg a hajléktalanok, a hitel- és rezsihátralékosok, a foglalkoztatási lehetőségektől távol élők, a szülői támogatást nélkülöző fiatal családok vagy az egyedül élők számára. Ők azok, akik sem piaci alapon, sem lakáshitellel nem tudják megoldani otthonteremtésüket. Sokuknak a lakhatással összefüggő költségei meghaladják a jövedelmük 30 százalékát.

Magyarországon ugyan létezik egy lakhatási támogatási program (éves szinten háztartásonként 240 ezer forintot jelent), de ez messze nem jelent megoldást. Például Szombathely, Kecskemét és Nyíregyháza már bevezetett olyan lakbér-támogatási rendszert, amely a magánlakást bérlők költségeit támogatja.
 

Növekvő helyigény

Az elmúlt tíz évben nem igazán növekedett az építkezési kedv, de aki mégis ingatlan felhúzására adta a fejét, az nagyobb területen tette ezt. Több és nagyobb lakóhelyiségeket találunk a lakásokban: összesen 5 százalékkal nőtt a négy- és annál több szobás hajlékok száma. A terjeszkedés eredményeként ma már minden negyedik otthon 100 négyzetméternél nagyobb. A lakott lakások átlagos alapterülete egyébként 78 négyzetméter. Az apró kuckókat inkább a fővárosban találjuk: kétszer annyit, mint az ország más részein. De jellemzőek a kis lakások a megyei jogú városokra is.

Saját legyen, ne bérlemény!

A tulajdonlás szerkezetében egy nagyobb változás történt az elmúlt évtizedekben: míg az 1980-as években a lakások 25 százaléka a tanácsok tulajdonában volt, ez az arány 2000-re 5 százalék alá csökkent. 2011-re a következő helyzet alakult ki: a lakott épületek 96 százaléka magányszemélyé, majd’ 3 százalékát használja önkormányzat, és mindössze 1 százalékával rendelkezik egyéb intézmény, szervezet. Az országos lakásállomány csupán 7,1 százalékában él bérlő; 92 százalék azok aránya, akik tulajdonosként használták ingatlanukat. Nem meglepő módon Budapesten és a megyeszékhelyeken magasabb a bérlők száma.

A saját tulajdonú lakások számának növekedését erősítette a '90-es években lezajlott privatizációs folyamat: az önkormányzatok szabadulni akartak a tulajdonukban lévő nagy mennyiségű rossz, sokszor életveszélyes műszaki állapotú bérházak sokaságától, amelyeket anyagi forrás hiányában képtelenek voltak felújítani. A probléma azonban nem oldódott meg, mert az így megalakult új társasházak lakástulajdonosai is csak részleges felújításokat tudtak felvállalni, sokszor hitelek felvételével. Ezeknek a lakásoknak a 30 százaléka ráadásul lakótelepi, borzasztóan magas rezsiköltséggel, míg a többi a műszaki állapota miatt rendkívüli fenntartási kiadást jelent.

Zuhanó árak.

Egy tízmillió forint értékű lakás tulajdonosa egy év alatt akár félmillió forintot is veszíthetett lakása értékéből – derül ki a KSH lakásárindexéből. A használt lakások országos átlagos árcsökkentése a múlt évben majd’ 4 százalékot jelentett; 2008-hoz képest már 14 százalék körüli a veszteség. Az új lakások értéke ugyanezen időszak alatt 11,5 százalékot esett. Az idén az első negyedévben téglaépítésű lakást 170 ezer forintos átlagos országos négyzetméteráron vásároltak a vevők. Dél-Dunántúl kicsit drágább 184 ezer forinttal, Észak-Magyarország viszont jóval olcsóbb a 115 ezer forintos négyzetméterenkénti átlagárral. A fővárosban Észak-Budán szinte a triplájáért keltek el a téglalakások, hiszen 328 ezer forint volt a negyedéves átlag. Ingatlanonként itt költötték a legnagyobb összegeket, átlagban 23,8 millió forintot.

Pang a piac

Az energiatanúsítvány és az abban foglalt érték nem szempont ma a vásárlásnál, egyáltalán nem érdekli a vevőket, sőt 90 százalékuk még azzal sincs tisztában, hogy az eladónak ezt prezentálnia kellene – osztotta meg tapasztalatát egy fővárosi ingatlanközvetítő iroda munkatársa. A már ötezer forintért is megszerezhető tanúsítvány amúgy sem igazán informatív, a felmérők jellemzően egy centiméter és egy táblázat segítségével határozzák meg a kategóriát, a viszonylag új, 10 év körüli épületeknél pedig a rendelkezésre álló adatokból indulnak ki.

A forgalommal kapcsolatban megjegyezte: a piac gerincét adó, 25–50 közötti korosztály vásárlása teljesen leállt, a törlesztőrészletek megemelkedése bebetonozta a tulajdonosokat. A kétszobás lakások tekintetében jellemzően duplájára nőtt devizahitelek már a lakás értékéhez közelítenek, a továbblépés lehetőségét is elvéve a bentlakóktól. Akiknek így azzal kell megbarátkozniuk, hogy a következő 20-25 évük ennek a visszafizetésével fog eltelni…