Jogi esetek: Elbukott foglaló

A felek megegyeztek, hogy húszmillió forintért gazdát cserél egy társasházi lakás. A vevők biztosak akartak lenni afelől, hogy a közös kerthasználat rájuk is vonatkozni fog, ezért a szerződésbe belevették, hogy a kert megosztását ábrázoló, valamennyi tulajdonos által aláírt vázrajzot az eladók nyolc napon belül átadják a vevőknek. Az eladók azonban ezt a dokumentumot mégsem adták át határidőre, mire a vevők póthatáridőt tűztek ki, mely szintén eredménytelenül telt el.

Ekkor a vevők éltek a szerződésben kikötött elállási jogukkal, és kérték vissza az egymillió forint foglalót, amit azonban az eladók nem adtak vissza, mondván, a szerződés a vevők hibájából nem ment teljesedésbe.

Az ügyből per lett. A vevők a szerződésnek arra a pontjára hivatkoztak, mely szerint bármely fél a másik szerződésszegése esetén elállhat a szerződéstől. Mivel az eladók a szerződésben foglalt vázrajzot még a póthatáridőre sem adták át, ezért az elállásuk jogos volt, s a foglaló visszajár.

Az eladók viszont a szerződés foglalóra vonatkozó pontját hozták elő, mely szerint az egyik félnek felróható okon alapuló elállás miatt a másik fél a foglalót megtarthatja. Azzal érveltek, hogy a szerződéskötéskor bemutatták a társasházi szerződésnek azt a bekezdését, mely szerint „a már természetben megosztott kerthasználat a jogutódokra is kiterjedően változatlan marad”. A társasházi szerződést valamennyi tulajdonos aláírta. Bár valóban megszegték az adásvételi szerződés előírását, de ezzel nem okoztak érdeksérelmet a vevőknek, akik így már nekik felróhatóan álltak el a szerződéstől, ezért tehát a foglaló nem jár vissza.

A bíróságnak azt kellett mérlegelnie, hogyan értékeli az eladók szerződésszegését, s úgy ítélte meg, hogy az a vevők jogos érdekeit nem veszélyeztette. Ugyanis a vevők más módon már meggyőződhettek arról, hogy a kerthasználatukat semmi nem veszélyezteti, tehát lényeges érdekük nem sérült amiatt, hogy nem kaptak erről vázrajzot. Ilyen módon azonban a vevők alapos ok nélkül álltak el a szerződéstől, tehát az elállásuk nekik felróható volt, a foglaló ezért az eladókat illeti meg. A bíróság azt is leszögezte: érdeksérelem nélkül, pusztán formai okból az elállás gyakorlása ellentétes annak társadalmi rendeltetésével.