Jogi esetek: Visszajár a foglaló

Egy fiatal házaspár nagyobb lakásba akart költözni, és mivel a férfi építész volt, olyan házat kerestek, aminek a tetőterét beépíthetnék. Találtak egy eladó, felújítandó házat, amelynek a hirdetésében is szerepelt, hogy a tetőtér adott esetben beépíthető.

Ország-világDr. Tanács Gábor2016. 02. 18. csütörtök2016. 02. 18.
Jogi esetek: Visszajár a foglaló

A telken két épület volt, a kinézett házikó az udvaron, illetve egy másik az utcafronton. A tulajdonosok a telekhasználat megosztásáról megállapodtak, vagyis a tulajdonjog közös volt, de a gyakorlatban mindenki a saját külön házát használta.

A felek adásvételi szerződést kötöttek, hogy a fiatal pár megveszi az udvarban álló házat. Adnak bő egymillió forint foglalót, a vételár maradékának kifizetésére fél év határidőt szabtak azzal, hogy annak nagyobb részét bankhitelből fedezik. Arról is megállapodtak, hogy az eladó a banknak a telekhasználat megosztásáról egy írásbeli megállapodást átad, ha ezt nem teszi meg, a vevőknek jogukban áll elállni a szerződéstől. Bár a határidő eltelt, az eladó ezt a megállapodást nem adta át, de a vevők nem éltek az elállási jogukkal. Kértek és kaptak viszont kulcsot, és elkezdték felmérni a felújítási lehetőségeiket.

Kiderült, hogy az egész telek jelentősen túl van építve, emiatt jogilag a tetőtérből mindössze 27 négyzetmétert szabadna beépíteni. De ennyit se lehet, mert az alapozás hiányosságai és a sekély csatornázás miatt műszakilag sem lehetséges a tetőtér-beépítés. Ekkor a vevők elálltak a szerződéstől arra hivatkozva, hogy az eladó úgy árulta a házat, hogy az alkalmas a tetőtér-beépítésre, de ez nem volt igaz. Mivel neki felróhatóan nem jött létre az üzlet, ezért a foglaló kétszeresen jár vissza.

Az eladó azzal védekezett, hogy sem a műszaki, sem a jogi akadályokról nem tudott, és laikusként nem is kellett tudnia. A vevő viszont építész, neki kellett volna tájékozódnia, mielőtt megvette a házat.

A vevő azzal érvelt, hogy az eladó kifejezetten úgy hirdette a házat, hogy a tetőtér beépíthető, és azt is tudta, hogy ők éppen emiatt vennék meg. Ezeknek a kritériumoknak a ház nem felelt meg, emiatt ő érvényesítheti a szavatossági igényét, és elállhat a szerződéstől.

A bíróság úgy döntött, hogy a vevő a szavatossági jogával élve elállhat a szerződéstől, és visszakérheti a foglalót. Ugyanakkor nem kérhet kétszeres foglalót vissza, mert a szerződés meghiúsulása nem róható fel az eladónak sem, akinek laikusként nem kellett tudnia a tetőtér- beépítést akadályozó jogi és műszaki akadályokról.

Ezek is érdekelhetnek