Semmit érő otthonok? Mire számíthat 2017-ben, aki eladni, venni, költözni készül?

– A Nógrád megyei Endrefalván 1,85 millió forintért 140 négyzetméteres családi házat 2100 négyzetméter telekkel kínálnak. Ugyanennyi pénzért Budapest belvárosában nagyjából két négyzetméternyi lakást vásárolhatunk. Mi indokolja ezt az óriási különbséget?

– Míg a fővárosban, a megyeszékhelyeken, a munkahelyekben bővelkedő városokban és a turisztikailag felkapott régiókban tavaly 19-20 százalékkal emelkedtek a négyzetméterárak és élénk a kereslet, addig a vidéki kis falvakban évekig is hirdetik az eladó házakat, míg vevőre találnak. Nem azért lehetetlen túladni rajtuk, mert kevésbé szebbek vagy komfortosak, mint például a megyeszékhelyen épültek. Ha nehezen megközelíthető a település, nincs a közelben munkahely, akkor nemcsak új lakók nem költöznének oda, hanem még a helybeliek is a nagyobb városokba vándorolnak a szülőföldjükről. Vagyis a földrajzi elhelyezkedés erősen felértékelődött a piacon. Ha ez a tendencia folytatódik, akkor 10-15 éven belül települések, falvak néptelenedhetnek el. Láttunk már erre példát.

– Ha egy kecskeméti vagy debreceni eladja a házát, akkor szinte bárhol tud másikat vásárolni. Egy kistelepülés lakója miben reménykedhet, ha elköltöztetné a famíliát, mert, mondjuk, Nógrádból Győrbe hívja az új munkahelye?

– Frekventált helyen az ingatlana áráért valószínűleg semmit nem kap, ha csak nincs megtakarítása, amivel kiegészítheti az összeget. Tegyük fel, hogy 2-2,5 millió forintért eladja a házát, és Győrben lakást bérel – ám ebből a pénzből arra is csak egy-két évig futja. Emiatt sokan inkább nem is árulják a portájukat, mert úgy gondolják, ennél többet ér a tégla meg a berendezés. Ők voltaképpen a házuk foglyaivá válnak.

– Aki nem képes helyben boldogulni, ugyanakkor másutt sem tud saját lakást, házat vásárolni, számára marad az albérlet?

– Bérlakást találni sem könnyű. Megugrott irántuk a kereslet, ami fölhajtotta az árakat. És minél magasabbak a bérleti díjak, annál kevesebb pénzt tehetünk félre lakásra. Ördögi kör ez. Ma például Budapesten, Győrben, Kecskeméten vagy az egyetemi városokban az átlagfizetés 50-60 százalékát elviszi a lakbér.

– Nemcsak az ingatlant eladni, hanem a vásárolni szándékozók száma is nőtt az elmúlt évben. Milyen lakásokra van leginkább igény?

– Attól függ, hogy ki milyen célra vásárolna. Rendkívül változatos a kereslet az új építésű és a használt ingatlanok iránt is. Az utóbbiak esetében óriási a szórás a felújítandó és a tip-top módon rendbe hozott lakások között, ami az árakban is megmutatkozik. Főként 2014-ben terjedt el az a gyakorlat, hogy felvásárolták az olcsóbb lakásokat, majd felújítva, drágábban eladták. Ez ma már nem éri meg, egyrészt, mert a felújítandó lakások is megdrágultak, másrészt nagyon nehéz kivitelezőt találni. S még ha sikerül is, számolni kell rejtett költségekkel – például a vezetékek cseréjével –, vagy csúszik a határidő pár hónapot. A befektetési céllal vásárlóknak ma már érdemesebb a felújított lakások között válogatni. Drágábbak ugyan, de aki ma megveszi, holnap már kiadhatja, s nem kell a vállalkozókkal bajlódnia.

– Valóban felforgatta a CSOK a használt lakások és családi házak piacát?

– Felpörgette a keresletet, de az árakat is. A legfrissebb számokból az látszik, hogy az új építésű és a használt ingatlanok iránti kereslet 22–78 százalékos arányban oszlik meg, és a többség használtat keres. Ennek pénzügyi oka is van: egyrészt az új lakás jóval drágább, másrészt annyira kevés épült az elmúlt években, hogy gyakorlatilag nincs. Jelenleg országszerte körülbelül 400 többlakásos társasház épül – főleg Budapesten és a vidéki nagyvárosokban –, és ezeket közvetlenül a tervezőasztal mellől értékesítik. A kisebb településeken jellemzően a helyi szakemberek bevonásával még mindig saját kivitelezésben épülnek az új házak.

– Most ismét olyan alacsony kamatlábakon kínálják a lakáskölcsönöket, mint annak idején a devizahiteleket. Érdemes belevágni?

– A 0,9 százalékos jegybanki alapkamatnak köszönhetően egyre többen érdeklődnek a hitelek iránt. Ennél alacsonyabb kamatlábat nehéz elképzelni, s így sokkal olcsóbbak már nem lesznek a lakáshitelek. Mivel a hitelezés élénkülése szinten tartja a keresletet, ezért 2017-ben várhatóan nem lesznek olcsóbbak az ingatlanok. Az ország makrogazdasági mutatói sem vetítik előre, hogy rövid távon bármi változna: nőnek a bérek, nem valószínű, hogy elszáll az államháztartási hiány. De emlékezzünk csak, mi történt az elmúlt 10 évben az ingatlanpiacon! A devizahitelek hatására 2005-2006-ban hasonló fellendülésnek lehettünk tanúi, s azután jött a válság, az óriási visszaesés, majd 2014–2016 ismét a fellendülés időszaka. Tíz éven belül hullámvasutat járt be a piac, s gondoljunk csak bele: a lakáshitelt 15–20 évre vesszük fel. A jegybanki alapkamatot számos gazdasági esemény befolyásolja, ezért egyáltalán nem kizárt, hogy pár év múlva jóval magasabb is lehet. Érdemes minél kevesebbet kockáztatni, és hosszú időre befixálni a hitelkamatokat meg a törlesztőrészletet, mert semmire sincs garancia. Online összehasonlító kalkulátorok segítségével erre gyorsan kaphatunk ajánlatokat. Pár perces időráfordítással milliókat spórolhatunk, hiszen enélkül lehet, hogy évtizedeken keresztül fizetnénk a magasabb törlesztőrészleteket a bankoknak.