Jogi esetek – A látszat néha csal

Közös tulajdonban álló föld esetén a földműves tulajdonostársaknak elővásárlási joguk van, amennyiben tulajdonostársuk harmadik személy részére eladni szándékozik a tulajdoni hányadát. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy amennyiben az egyik tulajdonostárs harmadik személytől elfogadható vételi ajánlatot kap, akkor azt először az elővásárlásra jogosulttal teljes terjedelemben közölnie kell.

Közös tulajdon esetén, ha az egyik tulajdonos tulajdonostársnak adja el a földet, akkor az elővásárlási jog nem illeti meg a tulajdonostársakat. Az elővásárlási jogot keletkeztetheti jogszabály vagy szerződés, a jogszabályon alapuló elővásárlási jog megelőzi a szerződésen alapulót.

A következő jogeset azért érdekes, mert látszólag a tulajdonostársaknak elővásárlási joguk lenne, de még sincs.

Egy közös tulajdonú szántónak sok tulajdonosa volt. Elhunyt az egyik tulajdonostárs, aki tartozott egy férfinak. Az elhunyt nő törvényes örökösei a hagyatéki tárgyaláson olyan egyezséget kötöttek ezzel a férfival, hogy a tartozás fejében a szántó tulajdoni hányadából átengednek neki annyit, amennyinek az értéke fedezi a tartozás összegét.

Ezt követően az eljáró közjegyző jogerős hagyatékátadó végzésével a felek közötti egyezséget jóváhagyta, és megállapította, hogy a hitelező férfi az ingatlan bizonyos hányadát megszerezte úgynevezett hagyatéki hitelezői igény kielégítése jogcímén.

Azonban a szántó egyik tulajdonostársa, aki szintén szerette volna az örökösök tulajdoni hányadát megszerezni, bírósághoz fordult. Kérte a bíróságtól, hogy állapítsa meg vele szemben a hagyatéki tárgyaláson kötött egyezség hatálytalanságát, mivel azt elővásárlási jogának megsértésével kötötték.

A bíróság a keresetet elutasította arra hivatkozással, hogy az elővásárlási jog az adásvételhez kapcsolódik, itt azonban a hagyatéki eljárás során a felek nem adásvételi szerződést kötöttek, ezért az örökösöket közlési kötelezettség nem terhelte.

A bíróság megállapította, hogy a hagyatéki eljárásban a hitelezővel kötött egyezség nem a föld „eladása” tárgyában kötött szerződés, tehát ez nem adásvétel volt. Az örökösök a hagyatéki tartozásokért a hagyaték tárgyával és annak hasznaival felelnek a hitelezőknek, a hitelező férfi csak a hagyatékhoz tartozó vagyontárgyból kérhetett kielégítést.

Érdemes tudni, hogy nemcsak a hagyatéki eljárásban való egyezség zárja ki az elővásárlási jogot, hanem például az elővásárlási joggal terhelt dolog gazdasági társaságba való bevitele vagy csereszerződés, ajándékozási szerződés esetén sem érvényesülhet a tulajdonostársak elővásárlási joga.