Jogi esetek

Ha egy szerződésbe időt és energiát fektettünk, akkor elég kellemetlen lehet, ha az üzletet mégsem ütjük nyélbe. Efölötti fájdalmunkat - már ha a szerződés meghiúsulása nem a mi hibánkból történt - rendszerint a foglaló zsebretétele enyhíti. Csakhogy azt eldönteni, hogy a füstbe ment üzlet végül is ki miatt vált lehetetlenné, nem mindig egyszerű.
Ingatlan-adásvétel körül sertepertélünk - van vevőnk, eladónk, elkészült egy előszerződés. A vevők kifizettek kétmillió forintot, ebből négyszázezer foglaló. A maradékot majd akkor, ha megkötik a végleges adásvételi szerződést, vagyis amikor a saját lakásukat a vevők eladták.
Az ingatlan-adásvétel azonban nem magányos szerződés, az emberek egyszerre költöznek, mint a madarak - mindenki arrébb ugrik egy házzal. Közeledett a határidő, az eladó további előleget kért, mondván, ő is lakást vesz, és az ő eladóinak szükségük van félmillió forintra, hogy kiköltözzenek. A mi vevőinknek azonban nincs pénze, mert a lakásukat még nem tudták eladni. Olyannyira nem, hogy nemcsak az újabb előleget, hanem a vételárat sem tudták állni. Ezért végül megállapodást kötöttek az eladóval, hogy felbontják a szerződést, visszakapják az előleget, és az eladó üzletelhet olyannal, akinek van pénze kifizetni a lakást.
Csak egy bajos kérdés volt: a foglaló. Mint azt már tudjuk, a foglalót akkor tarthatja meg valaki, ha a szerződés teljesítésének meghiúsulásáért a másik fél felelős. Jelen esetben azon volt a vita, hogy van-e egyáltalán felelős, és ha van, ki az. Ugyanis az eredeti megállapodást felbontó dokumentumokban a felek azt mondták, hogy a szerződést közös megállapodással szüntetik meg.
A vevők úgy okoskodtak, hogy ha közös megállapodással bontottak szerződést, akkor nem ők a hibásak a meghiúsulásban. Ugyanis az eladó nem tudott volna elköltözni, hiszen nem kapott még félmilliót tőlük, ami ahhoz kellett volna, hogy kiürítsék a házat, ahova költözik. Vagyis nemcsak ők a ludasak, hiszen igaz, hogy ők nem tudták eladni a házukat, és ezért nem tudtak fizetni - az eladó viszont elköltözni nem tudott volna. Ezért volt a közös megegyezés, és ezért jár vissza nemcsak az előleg, hanem a foglaló is.
Máshogy okoskodott az eladó. Az ugyan igaz, hogy kért módosítást a fizetési határidőkre. Az is igaz, hogy a pénzre ahhoz lett volna szüksége, hogy időben ki tudjon hurcolkodni a lakásból. Csakhogy ezt az összeget ő máshonnan is előteremthette volna, ha úgy látja, hogy a vevő egyébként hajlandó fizetni, hiszen a félmillió forintot csak két hétig kellett volna hiteleznie, amíg a teljes vételárat neki át nem adják. A közös megegyezés csak egy szófordulat, arra nézve őt megtévesztették. A szerződés azért nem teljesedett be, mert a vevő nem tudta eladni a lakását, és mind a mai napig nem tudja.
A bíróság végül az eladónak adott igazat. Ugyan megtévesztés nem történt (jogi kérdésben tévedni csak bizonyos szigorú feltételekkel lehet), ám a közös megegyezés ellenére a foglaló az eladónál marad. Ugyanis a közös megegyezés a szerződés felbontásának formája, de nem az oka. A felelősség egyértelműen a vevőé, aki nem tudott fizetni. A hebehurgya szerződéskötést négyszázezer forintja bánja.