Csúcsra jár a lakáspiac

Az Otthon Start Program 3 százalékos fix kamatozású lakáshitelével az első lakásukat vásárolhatják meg a jogosultak. Elindulása előtt több kritika is érte a kezdeményezést, leginkább azért, mert sokan attól tartottak, hogy a támogatott hitel miatt elszállnak majd az árak a célzott ingatlanszegmensben. Szakértőnk szerint valóban fokozódó versenyre kell számítani, vannak azonban fékek és korlátok. 

– Abból érdemes kiindulni, hogy az elmúlt egy-két évben mintha hullámvasúton ült volna a lakás­piac. 2023 elején a megugró infláció miatt például 10-12 százalékosak voltak a lakáshitelkamatok, szinte senki nem akart ingatlant vásárolni, főleg nem hitelre. Márpedig minden második ügylethez hitelre van szükségük az embereknek. Majd jött a CSOK Plusz 2024 januárjában, ami hozott ugyan egy komolyabb élénkülést, ám az a lendület nyárra lecsengett. Ismét leült egy kicsit a lakáspiac, majd augusz­tustól fokozatosan érezhetővé vált az állampapírból kiszállók és az ingatlanpiacra visszatérők hatása. Idén nyárra azonban ez a hullám is kifulladt. Júliustól viszont megint egy felfelé ívelő szakaszt láthatunk, akkor jelentették be ugyanis az Otthon Start Programot, ami minden eddiginél nagyobb lendületet hozhat. 

Bárki lehet fiatal 

A kedvezményes hitel az első lakást vásárlóknak szól – róluk tipikusan a fiatalok jutnak az eszünkbe, akik kirepülnének a családi fészekből –, de sokkal többen lehetnek érintettek a programban, mint azt elsőre gondolnánk. Mivel nem szabtak életkori határokat, ezért egy 25 éves fiatal ugyanúgy lehet elsőlakás-vásárló, mint egy 55 éves „fiatal”. Az Otthon Startban az sincs kizárva a 3 százalékos hitel lehetőségéből, aki valamekkora ingatlantulajdonnal rendelkezik. Ennek több életszerű oka is lehet, például ha valaki örököl egy lakást a testvérével együtt 50-50 százalékban, de mondjuk az egyik szülője még haszonélvezettel bír rajta vagy benne lakik, hiába részes az illető fele arányban, ez nem jelent valós ingatlantulajdont, hiszen nem tudja használni. Részben emiatt bekerült a szabályozásba az is, hogy ha valaki 50-50 százalékban lakástulajdonos, az ugyanúgy kedvezményezettje lehet ennek a programnak. Így viszont lehetőség azoknak a házastársaknak is, akik fele-fele arányban tulajdonolnak ingatlant, ők most a gyermekük számára tudnak lakást vásárolni kedvező feltételekkel, sőt a gyermekük beköltözéséig bérbe is tudják adni. 

Egyszerű szabályok 

Óriási az érdeklődés az eladó lakások és házak iránt, az ingatlan.com oldalán kétmillió valós felhasználó böngészett már augusztusban is. Míg Budapesten és a megyeszékhelyeken a 40 négyzetméternél kisebb, jó állapotú vagy felújított társasházi lakások, a 40–80 négyzetméter közötti tégla- és panellakások iránt nőtt meg leginkább az érdeklődés, addig a városokban, a községekben és a kisebb településeken a 80–120 négyzetméter közötti kertes családi házakat és sorházakat keresik – számol be a tapasztalataikról Balogh László. 

A program szabályai egy­sze­rűek,­ hiszen nincs megkötve, hogy csak új vagy használt, mennyi négyzetméteres, mennyi szobás lehet a megvásárolni kívánt ház vagy lakás. Nagyon szélesre tárták ezt a kaput, hiszen mindenkinek mást jelenti az ideális otthont. Az egyetlen fontos korlátozó paraméter az, hogy másfél millió forintnál nem lehet nagyobb a négyzetméterár, és társasházi lakásoknál 100, családi és ikerházaknál pedig 150 millió forintnál nem lehet drágább az ingatlan. A felső értékhatárok azt a célt szolgálják, hogy ne aránytalanul drága vagy luxusingatlanok vásárlására menjen el a programra szánt forrás, hanem a méltányolható lakásigényeket szolgálja ki az Otthon Start. 

Amikor ilyen látványosan nő a kereslet, az emelkedő pályán tartja az ingatlanárakat, amelyek hosszú távon amúgy is emelkednek. A nagy kérdés mindig az, hogy milyen gyorsan és milyen mértékben. Most egy nagyobb volumenű kereslet szabadul a piacra, de ezzel párhuzamosan a kínálat is bővül. Augusz­tusban csak az ingatlan.com felületén több mint 30 ezer eladó lakást és házat hirdettek meg, éves összevetésben a tulajdonosok által feladott hirdetések aránya 25-30 százalékos többletet mutat szinte minden vármegyében. Ezek a számok a használtlakás-piacra vonatkoznak, az újlakás-piacon pedig ar­­ra számíthatunk, hogy a növekvő keresletet a lakásfejlesztők is igyekeznek meglovagolni, akik ugyanúgy másfél millió forintos vagy az alatti négyzetméteráron kínálják majd a lakásokat, mint a használt ingatlanok piacán egy-egy drágább lokációban. Márpedig ha szinte ugyanannyi pénzért kapni új lakást, mint használtat, akkor sok vevő inkább az energetikai és sok egyéb szempontból korszerűbb ingatlanok közül válogat majd, ami a használt lakások áremelkedését is fékezni tudja. Az Otthon Start Programmal azok is jól járhatnak, akik nem elsőlakás-vásárlóként szeretnének továbbköltözni. A következő otthonuk megvásárlásának elsődleges forrása az, hogy a régit eladják az elsőlakás-vásárlónak. Ez egyfajta láncreakciót indíthat be, további élénkülést hozva a lakáspiacon. 

Most minden eladó azt méregeti, belefér-e az általa kínált ingatlan a kedvezményes hitellel megvásárolhatók körébe. A szakértő szerint két lehetőség van: ha éppen hogy csak nem fér bele, mondjuk 1 millió 550 ezer forintra jönne ki a négyzetméterár, akkor a tulajdonos valószínűleg lejjebb fogja vinni az árat, de azon se lehet csodálkozni, hogy akinek 1 millió 450 ezer forintra jönne ki egy négyzetméter, az meg följebb fogja tornázni. Ez a másfél milliós határérték lesz a vízválasztó. Ahol pedig sokkal magasabbak az ingatlanárak, ott nem fognak másfél millió alá menni. Ők a továbbköltözőkre számíthatnak, akik már eladták a meglévő otthonukat, s nem köti őket semmilyen négyzetméter- vagy árkorlát. Nekik „csak” a különbözetet kell kifizetniük. Tehát ez a nagy keresleti hullám azoknak az ingatlanoknak a piacát is élénkítheti, amik nem férnek bele ebbe az árkategóriába. 

Melyik bankot válasszam? 

Az Otthon Start szabályai szerint a bankok legfeljebb 3 százalékos kamatozású lakáshitelt nyújthatnak az igénylőknek, de több olyan bankot is találunk, amelyik 2,85 százalékos kamattal kínálja ezt a hitelt. Első hallásra ez nem tűnik soknak, de amikor egy 50 milliós hitelről beszélünk, amit 25 év alatt, 300 hónapon keresztül fizet valaki, ott már ez is számottevő megtakarítást jelent. Ha hozzátesszük azt is, hogy egyes bankok akár több százezer forintos jóváírást is adnak az igénylőknek, amivel akár többhavi törlesztőrészletet is meg lehet spórolni, akkor egy jól megválasztott banki ajánlattal akár többet is megtakaríthat a vevő, mint amennyit egy alku során az eladóból ki tudna préselni. 

Az eladóknak érdemes minél előbb piacra lépni, hogy ki tudják használni a felfokozott keresletet, amelynek az első nagy hulláma valószínűleg fél év alatt lecseng majd. A vásárolni szándékozóknak pedig ajánlott naprakészen nyomon követni a kínálatot, mert a legjobb ajánlatokat hamar elkapkodják – tanácsolja szakértőnk. Hasznos továbbá hitelszakértő segítségét igénybe venniük, mert egy jól megválasztott hitellel akár milliókat lehet megspórolni.