Jogi esetek: Elfagyott, de mikor?

A vevő utólag vette észre, hogy az ingatlan hátsó traktusában a fűtéscsövek és a radiátorok elfagytak, a fűtésrendszer és a WC gyakorlatilag használhatatlan, s ettől az egész ingatlan alkalmatlan a rendeltetésszerű használatra. A vevő először megpróbált egyezkedni, de végül kiderült, hogy így nem megy semmire, ezért a bírósághoz fordult, és szavatossági igényként négymillió forint árleszállítást követelt az eladótól.

Az eladó azzal érvelt, hogy a vevő egy régi, rossz állapotban lévő házat vásárolt meg, ezzel maga is tisztában volt. A fűtési rendszer elfagyása viszont már a birtokba adás után keletkezhetett, az eladó arról nem tudott. Csakhogy mire tárgyalásra és bizonyításra került a sor, évek teltek el a birtokba vétel óta. A kirendelt igazságügyi szakértők csak azt tudták megállapítani, hogy a fűtéscsövek valamikor elfagytak, az egész rendszer cserére szorul, az ingatlan a jelenlegi formájában nem használható – arról azonban nem tudtak mit mondani, hogy melyik télen fagytak el a fűtéscsövek.

A vevő az átvételkor készült fényképeket vitte be a bíróságra, ezekkel kívánta bizonyítani, hogy a vásárlás idején egy laikus számára nem volt felismerhető a fűtésrendszer hibája. A gázszolgáltatótól megszerezte a birtokba adást megelőző tél számláit, melyekből kiderült, hogy azokban a hónapokban az eladó gázfogyasztása a minimálisnál is alacsonyabb volt az ingatlanban.

A hibás teljesítés akkor állapítható meg, ha a szolgáltatott dolog a teljesítés időpontjában nem felel meg a jogszabályban vagy a szerződésben meghatározott tulajdonságoknak. Hibás teljesítésről nem lehet szó, ha a dolog hibáját a jogosult a teljesítéskor ismerte vagy felismerhette volna. Ezekből a szűkszavú szabályokból kiderül az is, hogy a bizonyítási teher a jogosulton van, először neki kell kétséget kizáróan bizonyítani, hogy a hiba fennáll, és azt is, hogy a hiba a teljesítés – ebben az esetben a birtokba adás – előtt keletkezett.

A bíróság úgy ítélte meg, hogy ez ebben az esetben nem sikerült. Hiába bizonyította a vevő, hogy az üresen álló házban nem fogyott gáz az eladás előtti télen, ez a bíróság szerint nem kétséget kizáró bizonyíték arra, hogy a fűtési rendszer ekkor, s nem mondjuk az ezt követő teleken fagyott szét.