Jogi esetek: Elúszott a lakás

Négy és fél millió forint tőke és hétszázezer forint kamat megfizetését vállalta három hónapon belül, a szerződés biztosítására a vevő vételi jogot kötött ki a lakásra azzal, hogy ha az adós határidőre nem fizet, akkor a hitelező 5,2 millió forint vételár – vagyis a teljes tartozás – fejében megszerzi a lakás tulajdonjogát.

Az adós nem fizetett, a lakás a hitelező nevére került, ám az adós nem akart vagy nem tudott kiköltözni. Ezután a hitelező két részletben további kétmillió forintot adott neki, hogy a hitelösszeg és a lakás valós értéke közötti különbözetet megtérítse. Az adós kiköltözött, a hitelező felújította a lakást, és 13,5 millió forintért adta el. Mindez kicsit több mint két év alatt zajlott le.

Az adós pert indított, hogy a bíróság mondja ki: érvénytelen volt a vételi jog kikötése. Azzal érvelt, hogy a Ptk. jelzálogra vonatkozó szabályai szerint semmis a kielégítési jog megnyílta előtt létrejött olyan megállapodás, amely szerint a jogosult a kötelezettség teljesítésének elmulasztása esetén megszerzi a zálogtárgy tulajdonjogát. Azzal is érvelt, hogy a szerződés uzsorás szerződés volt, vagyis feltűnően értékaránytalan, amelyet az egyik fél szorult helyzetének kihasználásával kötöttek – az ilyen pedig semmis.

A hitelező azzal védekezett, hogy nem lehet a másik fél helyzetének kihasználásáról beszélni, hiszen nem ismerték egymást korábban, s őt az adós kereste meg. Az értékaránytalanságot az utólagos fizetések kiküszöbölték. A vételi jog kikötése pedig általánosságban nem ütközik jogszabályba, az idézett törvényrészlet a jelzálogra vonatkozik, az pedig itt nem volt.

A bíróság végül azt mondta ki, hogy a régi Ptk. alapján a vételi jog kikötése ilyen esetekben nem okoz érvénytelenséget. Az új Ptk. ezt a visszaélésszerűen használt eszközt már tiltja, de az eset idején még a régi törvény volt érvényben. Uzsorás szerződésről – ami semmisségi ok – sem beszélhetünk, mert annak feltételei közül csak a feltűnő értékaránytalanság áll meg. Ez ugyan önmagában is lehetne megtámadhatósági ok, de az érvényesítési határideje lejárt. Vagyis a pert teljes egészében a hitelező nyerte – ám az új Ptk. alapján ma már pervesztes lenne.