Jogi esetek: Elbukott foglaló

Egy testvérpár édesanyja meghalt, rájuk hagyta a közös tulajdonukban álló házat. A testvérek a hagyatékátadó végzést még nem kapták meg, vagyis az édesanya tulajdonrésze addig nem került a nevükre. Ezért amikor a házra találtak vevőt, az előszerződésben leírták, hogy a vevő fizet az ingatlanért tizenegymillió forintot.

Ország-világDr. Tanács Gábor2016. 10. 07. péntek2016. 10. 07.
Jogi esetek: Elbukott foglaló

A vevő foglalóként egymillió forintot adott át az előszerződés megkötésekor, pár hónappal későbbre hatmillió forintot ígért készpénzben azzal, hogy a további négymilliót bankhitelből fogja kifizetni. Az előszerződésben az utóbbi két fizetés határidejét is rögzítették, valamint azt is, hogy a végleges szerződést a hagyatékátadó végzés átadásától számított nyolc napon belül megkötik a felek.

November első napjaiban megérkezett a hagyatékátadó végzés. Két héttel később az egyik testvér felesége felhívta a vevőt, hogy megjött a végzés, hogyan áll a fizetéssel? A hívást megismételte. A fizetési határidők elteltek, ekkor az eladók egy hónapnyi póthatáridőt szabtak, de a vevő ezúttal sem fizetett. Majd írt egy levelet, hogy az eladók nem értesítették idejében a hagyatékátadó végzés megérkezéséről, ezért az ő szerződésszegésük miatt nem ment teljesedésbe a megállapodás, tehát adják vissza a foglalót. Az eladók viszont azt mondták, hogy a vevő szegte meg az előszerződést, mert nem fizetett határidőre, sőt póthatáridőre sem, ezért a foglaló marad. Az ügy természetesen a bíróság előtt landolt.

A vevő érvelésének lényege az, hogy mivel nem volt adásvételi, hanem csak előszerződés, ezért a fizetési határidőket sem kellett tartania. Adásvételi szerződés pedig azért nem született, mert az eladók megszegték együttműködési kötelezettségüket, hiszen nem szóltak kellő időben, hogy megkapták a hagyatékátadó végzést. Ráadásul effektív adásvételről csak a fizetési határidő lejárta után lehetett szó, mert az eladókat akkor jegyezte be tulajdonosként a földhivatal.

Az eladók azzal érveltek: igaz, hogy nem szóltak azonnal, de ez a késedelem nem lehetetlenítette el a végleges szerződés megkötését, a vevő azt soha nem kérte. Másrészt a fizetési határidők az előszerződésben szerepeltek, melynek felbontását azután sem kérte a vevő, amikor megtudta, hogy késedelmesen értesítették a hagyatékátadó végzés megérkezéséről.

A bíróság az eladóknak adott igazat: az utólag pótolt értesítés nem olyan súlyú szerződésszegés, mint a szerződésszerű teljesítés – azaz a vételár megfizetésének – elmulasztása, ezért a foglaló az eladóknál marad.