Ki fog fizetni?

A lakás tulajdonosa több ízben jelezte a társasház közös képviselőjének a problémákat, aki azonban nem tett semmit éveken keresztül. A lakás számos esetben beázott, penészedett. A háznak évek múltán új közös képviselője lett, ő már hajlandó volt foglalkozni az üggyel, és megrendelte a tetőterasz javítási munkálatait, amelyeket azonban úgy sikerült elvégezni, hogy a beázás nem szűnt meg, hanem rosszabbodott. Egészen odáig, hogy a tulajdonos kénytelen volt a sajátja helyett másik lakást bérelni és oda átköltözni. Az új közös képviselő nem intézte el, hogy a kivitelező kijavítsa a rosszul elvégzett munkát. A lakó végül pert indított a társasház, valamint a két közös képviselő ellen is azzal, hogy térítsék meg a kárait, és szüntessék meg a károkozást.

Talán sokak számára egyértelmű, hogy a társasház kvázi jogi személyként felelősséggel tartozik azért, ha a közös tulajdonú részek miatt az egyes lakásokban kár keletkezik. Ebben az esetben az volt a különleges, hogy a felperes nemcsak a társasházat tette felelőssé a káraiért, hanem a két közös képviselőt is, és azt mondta, hogy a társasház – amelynek az eset összes körülményeit tekintve nem sok pénze lehetett – és a két közös képviselő egyetemlegesen felelnek a károkért. (Az egyetemleges felelősség azt jelenti, hogy a jogosult bármelyik kötelezettől kérheti az egész tartozás teljesítését, és ők majd utólag elszámolnak egymás között.)

Ebben az esetben az igazán érdekes vita nem arról szólt, hogy megáll-e a kereset: mivel a lakót kár érte a társasház közös részeinek hibái miatt, az egyértelmű, hogy a társasháznak fizetnie kell. A nagy kérdés az volt, hogy megállapítja-e a bíróság a közös képviselők kártérítési felelősségét. A tulajdonos az általános kártérítési szabályokra hivatkozva azt mondta, hogy a kárát a közös képviselők pont annyira okozták, mint maga a társasház: egyikük azzal, hogy évekig nem tett semmit, másikuk azzal, hogy nem kérte a kivitelezőt a trehányul elvégzett munka kijavítására.

A bíróság végül a tulajdonosnak adott igazat abban, hogy a társasház a két képviselővel közösen okozta a kárt, ezért a kártérítési felelősségük is egyetemleges. Egyik képviselő sem tudta ugyanis az általános kártérítési szabályok szerint bizonyítani, hogy az adott helyzetben általában elvárható módon járt el.